SCI à l’impôt sur les sociétés : ce que l’amortissement coûte à la revente

Ce que l’option apporte les premières années

Une société civile immobilière à l’impôt sur le revenu ne peut pas amortir son bien : ses associés déclarent les loyers en revenus fonciers, avec les charges réelles et les intérêts d’emprunt en déduction. Le résultat imposable reste souvent positif, et il s’ajoute aux autres revenus du foyer, donc à sa tranche marginale.

À l’impôt sur les sociétés, la société amortit le bâtiment, pas le terrain, par composants. Cette charge annuelle, qui ne correspond à aucune sortie d’argent, absorbe une grande partie du loyer. Sur un immeuble d’habitation, le résultat imposable devient fréquemment nul pendant dix à quinze ans.

Ce que l’option coûte à la sortie

À la revente, la plus-value d’une société à l’impôt sur les sociétés se calcule sur la valeur NETTE COMPTABLE, c’est-à-dire le prix d’achat diminué de tous les amortissements déjà pratiqués. Plus on a amorti, plus la base taxable est large.

Prenons un bien acheté 400 000 euros, dont 100 000 de terrain. Après quinze ans d’amortissement du bâti, la valeur nette comptable peut être tombée autour de 210 000 euros. Revendu 480 000 euros, il dégage une plus-value taxable d’environ 270 000 euros à l’impôt sur les sociétés, là où le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, aurait fortement réduit la note.

Au taux normal de l’impôt sur les sociétés (25 %), cela représente environ 67 500 euros dus par la société. Le régime des particuliers, lui, aurait retenu 80 000 euros de plus-value brute (480 000 moins 400 000), fortement réduite par l’abattement de quinze années de détention. S’ajoute enfin la fiscalité de la sortie des fonds : sortir le prix de vente de la société vers les associés déclenche une seconde imposition, sur les dividendes.

Le critère qui tranche

Garder le bien longtemps, réinvestir les loyers dans d’autres acquisitions, transmettre les parts plutôt que le bien : l’impôt sur les sociétés est cohérent. Revendre à horizon de dix ou quinze ans pour récupérer le prix : il devient coûteux.

La décision se prend donc sur un horizon de détention, pas sur une comparaison d’impôt annuel. C’est exactement le type d’arbitrage qui justifie un rendez-vous avant l’achat, et non après la première déclaration.