SCI à l’impôt sur les sociétés : ce que l’amortissement coûte à la revente

Ce que l’option apporte les premières années

Votre société civile immobilière à l’impôt sur le revenu ne peut pas amortir son bien : vous déclarez vos loyers en revenus fonciers, avec vos charges réelles et vos intérêts d’emprunt en déduction. Votre résultat imposable reste souvent positif, et il s’ajoute aux autres revenus de votre foyer, donc à votre tranche marginale.

À l’impôt sur les sociétés, votre société amortit le bâtiment, pas le terrain, par composants. Cette charge annuelle, qui ne vous fait sortir aucun argent, absorbe une grande partie de votre loyer. Sur un immeuble d’habitation, votre résultat imposable devient fréquemment nul pendant dix à quinze ans.

Ce que l’option coûte à la sortie

À la revente, votre plus-value se calcule sur la valeur NETTE COMPTABLE, c’est-à-dire votre prix d’achat diminué de tous les amortissements déjà pratiqués. Plus vous avez amorti, plus votre base taxable est large.

Prenons un bien acheté 400 000 euros, dont 100 000 de terrain. Après quinze ans d’amortissement du bâti, la valeur nette comptable peut être tombée autour de 210 000 euros. Revendu 480 000 euros, il dégage une plus-value taxable d’environ 270 000 euros à l’impôt sur les sociétés, là où le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, aurait fortement réduit la note.

Au taux normal de l’impôt sur les sociétés (25 %), cela représente environ 67 500 euros dus par la société. Le régime des particuliers, lui, aurait retenu 80 000 euros de plus-value brute (480 000 moins 400 000), fortement réduite par l’abattement de quinze années de détention. S’ajoute enfin la fiscalité de la sortie des fonds : sortir le prix de vente de la société vers les associés déclenche une seconde imposition, sur les dividendes.

Le critère qui tranche

Si vous gardez votre bien longtemps, réinvestissez vos loyers dans d’autres acquisitions et transmettez vos parts plutôt que le bien, l’impôt sur les sociétés est cohérent. Si vous revendez à dix ou quinze ans pour récupérer le prix, il vous devient coûteux.

Vous décidez donc sur votre horizon de détention, jamais sur une comparaison d’impôt annuel. C’est exactement le type d’arbitrage qui vous justifie un rendez-vous avant votre achat, et non après votre première déclaration.